Mientras la capital de Los Lagos muestra una caída de las ventas y un aumento del inventario, Puerto Varas reduce las unidades disponibles y mejora su absorción. Sin embargo, ambas ciudades muestran una de las brechas más altas del país en el acceso a la vivienda, que representa más de 16 años de ingreso familiar, y el 100% de la oferta exige un dividendo superior al 25% del ingreso familiar.

El mercado de vivienda nueva de Puerto Montt y Puerto Varas cerró el primer semestre de 2026 con señales distintas, que mantienen a ambas ciudades en la etapa de recesión dentro ciclo inmobiliario, pero en momentos diferentes, según el Informe Inmobiliario elaborado por la Universidad San Sebastián (USS) y Tinsa by Accumin, que analiza indicadores como el ingreso de proyectos, las ventas, el stock disponible, la absorción de la oferta y los precios, además de antecedentes relacionados con el acceso a la vivienda.

En Puerto Montt, las ventas pasan de 183 viviendas en el primer trimestre a 161 en el segundo, una disminución de 12,0%. El stock aumenta de 2.087 a 2.241 unidades, equivalente a un alza de 7,4%, aun cuando los proyectos en oferta bajan de 43 a 40. La absorción trimestral, medida como ventas divididas por stock ofertado, retrocede de 8,8% a 7,2%. La comparación anual refuerza el diagnóstico. Durante el semestre, Puerto Montt suma 344 ventas, frente a 443 en igual período de 2025, una contracción de 22,3%. A junio, el inventario supera en 22,4% al registrado un año antes.

Puerto Varas presenta un ajuste diferente. Su stock baja de 624 a 568 viviendas entre ambos trimestres, una reducción de 9,0%, y los proyectos en oferta pasan de 19 a 18. Las ventas disminuyen de 58 a 56 unidades, equivalente a 3,4%. Pese a ello, la absorción mejora de 9,3% a 9,9%, debido a que el inventario se reduce proporcionalmente más que las ventas. El balance semestral entrega una señal favorable para Puerto Varas: las ventas alcanzan 114 unidades, frente a 104 durante el primer semestre de 2025, un aumento de 9,6%.

Para Carlos Aguirre, académico de Arquitectura de la Universidad San Sebastián y editor del informe, los resultados permiten observar que la evolución del mercado no es homogénea y que las cifras deben analizarse considerando las particularidades de cada ciudad.

“Puerto Montt y Puerto Varas comparten mercado, pero hoy viven momentos distintos. En Puerto Montt se acumula oferta sin vender mientras las ventas caen, una señal típica de recesión. Puerto Varas logró reducir su stock y podría estar tocando fondo, pero hablar de recuperación exige ver un alza sostenida de las ventas. En ambos casos, el problema de fondo es la asequibilidad, que deja la demanda local queda fuera del mercado”, indica Aguirre.

El informe revela que en ambas ciudades, una vivienda nueva cuesta más de 16 años de ingreso familiar. Es una de las brechas más altas del país, por encima de la Región Metropolitana. Como referencia, el PIR mediano es de 9,95 en la Región Metropolitana y de 10,95 en Concepción. Sobre 5 años, el estándar de la CChC califica la vivienda como “severamente no alcanzable”. Además, Puerto Montt, el 100% de la oferta exige un dividendo superior al 25% del ingreso familiar, el máximo que recomienda la banca.

“Para Puerto Varas, la confirmación de una recuperación requerirá que la reducción del inventario se acompañe de un aumento sostenido de las ventas. En Puerto Montt, la señal de cambio será la interrupción de la caída comercial y una menor acumulación de viviendas disponibles. Se espera que los apoyos estatales para la reactivación del sector ayuden a disminuir la brecha entre el valor de la vivienda y el ingreso de las familias”, señala Paola Figueroa, directora de Inteligencia de Mercado de Tinsa by Accumin.

Características de la oferta

La composición del stock también cambia. Las viviendas en verde, todavía en construcción, aumentan de 517 a 813 unidades entre el primer y segundo trimestre, mientras aquellas con entrega inmediata disminuyen de 697 a 625. El crecimiento del inventario se concentra, por tanto, en la oferta en verde.

Los valores medios de la oferta también evidencian diferencias. En Puerto Montt, el precio unitario promedio pasa de 59,8 a 60,7 UF por metro cuadrado entre el primer y segundo trimestre, un incremento de 1,4%. En Puerto Varas disminuye de 78,9 a 78,4 UF por metro cuadrado, equivalente a 0,7%.

Los resultados muestran que el mercado inmobiliario regional enfrenta desafíos diferenciados, según Aguirre. “En Puerto Montt, la evolución de las ventas y el crecimiento del inventario plantean la necesidad de observar las condiciones que podrían reactivar la demanda y moderar la acumulación de unidades disponibles. En Puerto Varas, el desafío será determinar si la reducción del stock se mantiene y se acompaña de un crecimiento sostenido de las ventas”, señala el académico.

Estas tendencias también abren preguntas sobre la relación entre los precios, las características de las viviendas ofertadas, las condiciones de financiamiento y las posibilidades efectivas de acceso a la vivienda por parte de las familias.

La presentación del informe se realizó este martes 20 de octubre en la Cámara Chilena de la Construcción de Puerto Montt, en un encuentro organizado por la Universidad San Sebastián, a través de su Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño, junto a Tinsa by Accumin.

La actividad contempló un panel de conversación moderado por Roberto Gutiérrez, vicedecano de la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño de la USS, con la participación de Rafael Contreras, presidente del Comité Inmobiliario de la CChC; Mario Marchant, seremi de Vivienda y Urbanismo; Vivian Pinilla, CEO de Inmobisur y Sebastián Bruna, consejero del Consejo Nacional de Desarrollo Territorial (CNDT).