· De las 524 de casas y departamentos disponibles en la ‘Ciudad de las rosas’, 62% son proyectos en blanco (fase de plano), 36% en verde (en construcción) y solo el 2% pertenece a obras finalizadas.
· En cuanto a las ventas, en Osorno, Puerto Varas y Puerto Montt se comercializaron 392 unidades en el segundo trimestre de 2024, una disminución del 0,5% respecto al período anterior.
· En la ciudad de Puerto Varas, a su vez, se identifica una clara concentración espacial de la oferta en las zonas cercanas al Lago Llanquihue.
Un total de 3.426 unidades se ofertaron en Osorno, Puerto Varas y Puerto Montt durante el segundo trimestre de 2024, lo que evidencia una disminución del 6,4% con respecto al primer trimestre del año. Esto de acuerdo con el Informe de Actividad Inmobiliaria USS-Tinsa que desarrolla la empresa de consultoría inmobiliaria en alianza con la Escuela de Arquitectura de la Universidad San Sebastián (USS).
Asimismo, dentro del análisis de las principales ciudades de la región de Los Lagos se reconocen Hot Spot (zonas que tienen mayor concentración de viviendas en oferta) en torno al Lago Llanquihue en el caso de Puerto Varas. En Puerto Montt, por su parte, no hay una concentración marcada del stock disponible, sino que las viviendas ofertadas se distribuyen de manera más uniforme dentro de la ciudad.
Ventas se estabilizan y precio por m2 disminuye
En cuanto a las ventas, en el segundo trimestre 2024 se comercializaron 392 unidades en las principales ciudades de la región (Osorno, Puerto Varas y Puerto Montt) lo que hace que el ritmo de venta se ubique entre 0,7 y 1,5 de unidades por mes. Esta cifra muestra una disminución del 0,5% si se compara con el primer trimestre del año.
En esa línea y también durante el Q2 de 2024, el mayor descenso se reconoce en Osorno, ciudad en la que se vendieron 120 unidades, lo que equivale a un 9% menos a lo comercializado el trimestre anterior (133 inmuebles). Por otra parte, las mayores ventas se concentraron en Puerto Montt con 222 unidades vendidas. lo que da cuenta de un incremento del 3,7% respecto al trimestre anterior (214 viviendas).
Por otro lado, el informe identifica una disminución del ticket promedio en Puerto Varas con una significativa disminución en el valor del metro cuadrado en la zona, pasando de 99,88 UF/m2 en el segundo trimestre de 2023 a 88,43 UF/m2 en el mismo periodo de este año. Esta caída del 11,5% refleja una tendencia hacia la reducción de precios en el mercado inmobiliario, lo que podría estar vinculado a cambios en la demanda y a un ajuste en las expectativas de los compradores, quienes ahora buscan propiedades más asequibles y de menor tamaño. Este fenómeno es especialmente relevante en un contexto de desaceleración económica y mayor competencia entre desarrolladores por captar nuevos compradores.
“En este nuevo informe observamos que la velocidad de ventas en proyectos inmobiliarios se ha mantenido relativamente constante, aunque experimenta una leve desaceleración en la absorción del stock disponible, que se sitúa en torno al 10%. Esta tendencia podría deberse al aumento de precios y a las dificultades de acceso a la vivienda que enfrentan los compradores”, explica Drago Vodanovic, decano de la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño de la USS.
Predomina la oferta de proyectos en verde y en blanco
Dentro del mercado inmobiliario las propiedades se pueden categorizar dentro de tres etapas de venta de acuerdo con su estado de avance. Por un lado, los proyectos “en blanco” solo cuentan con el permiso de edificación; “en verde” se refiere a una propiedad en etapa de ejecución, mientras que los proyectos de “entrega inmediata” dan cuenta de obras finalizadas y listas para habitar.
Dicho esto, en Puerto Montt un tercio del stock disponible corresponde a construcciones de entrega inmediata, mientras que los dos tercios restantes se concentran en proyectos en etapa en blanco y verde, predominando aquellos que aún no han comenzado su construcción.
“Este último levantamiento nos muestra una estabilización en el mercado, empujada, principalmente, por la conurbación de Puerto Montt y Puerto Varas. Ambos mercados muestran importantes argumentos para justificar su estabilización, por una parte, Puerto Montt presenta una oferta heterogénea, lo que permite mantener la tensión frente a la demanda por vivienda, por otro lado, Puerto Varas, con una fuerte presencia de viviendas en “blanco”, toma ventaja debido a que sus compradores están apostando por el futuro” señala Fabián García, director general de Tinsa.
En el caso de Puerto Varas, el 98% de la oferta disponible corresponde a proyectos en blanco y verde. “Esto resulta positivo, ya que proporciona un flujo constante de nuevas unidades que eventualmente estarán listas para entrega inmediata, ofreciendo oportunidades de compra mientras el mercado se ajusta y estabiliza”, detalla Carlos Aguirre, editor del Informe de Actividad Inmobiliaria USS-Tinsa e investigador de la Escuela de Arquitectura de la USS.
Departamentos dominan la oferta
Tanto en Puerto Montt como en Puerto Varas, la cantidad de departamentos disponibles en el mercado supera al número de casas ofertadas, reconociendo una clara concentración de proyectos de este tipo en la zona. “Para aumentar el stock de vivienda, es fundamental habilitar el suelo urbano de manera estratégica, priorizando áreas que permitan un desarrollo sustentable y accesible. Además, la tendencia hacia una mayor verticalidad con más oferta de departamentos responde a la necesidad de optimizar el uso del suelo disponible, especialmente en ciudades con alta demanda. Este enfoque no solo permite aumentar la densidad habitacional, sino también mejorar la eficiencia en la distribución de servicios urbanos,” complementa Aguirre.
Sobre el Informe Inmobiliario USS-Tinsa
El acuerdo colaborativo que mantienen la Universidad San Sebastián y Tinsa Chile permite analizar información descriptiva de los reportes de actividad inmobiliaria de Tinsa-Incoin.lat, con tendencias en mercados regionales y/ comunales y asequibilidad a la vivienda utilizando Open Data de fuentes oficiales, con herramientas de Big Data, Inteligencia Artificial y automatización.
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